مروان
09-08-2007, 11:58 PM
السلام عليكم
مقال يحاول كاتبه تفسير إنهيار قطاع الأسهم ويتنبأبحدوث مثله في قطاع العقار. أنا اتفق مع الكاتب في كثير مما كتب و أحببت مشاركتكم إياه.
سيناريو انهيار الأسهم بالتأكيد سيتكرر
نحن أيضا من سيخرج السيولة الذكية من العقار
عبدالرحمن بن ناصر الخريف
سبق أن طرحت قبل أسابيع موضوعاً حول السيولة الذكية واتجاهاتها ومتطلبات دخولها وخروجها من سوق لسوق أو من قطاع لقطاع كمحاولة لفهمها ولأخذ الحذر من الطفرة التي ستحدث أمام أعيننا (كمؤشر لخروج السيولة الذكية) وقد تساءلت عن تلك السيولة والى أين اتجهت بعد انهيار سوق الأسهم؟ إلا انه من الواضح - من خلال الآراء التي تلقيتها حول ذلك - إن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين لا تهتم بهذا الأمر، بل يتم الخلط مابين السيولة القائدة والسيولة التابعة الخاصة بالأفراد التي تدخل كبديل للسيولة الذكية، معتقدين بأنها سيولة ذكية دخلت لانتهاز فرص! بينما هي في الواقع سيولة تجمدت بالسوق وانتهت، أما الذكية فقد رحلت متضخمة إلى قطاع خامل أو البقاء كوديعة للتسبب في كساد اقتصادي يهيئ لها فرصة الدخول مجددا! والمهم هو أن عدم فهمنا لهذا الأمر يعتبر كافيا لتفسير استمرار تورطنا في استثماراتنا وطرحنا لمعاناتنا واستغرابنا عن أسباب ما يحدث لنا خاصة إننا نشتري في ظروف رائعة ولكن عندما نريد البيع نفاجأ بأن الظروف انقلبت ضدنا ولا نجد من يشتري منا ولو براس المال !! هذا واقعنا ليس في الأسهم فقط بل في كل مجال ندخله ونريد الاستثمار فيه! وعندما نعود بالذاكرة سنجد أن الأحداث تتكرر في كل الأنشطة، وسبب ذلك كان رغبتنا في الربح الكبير والسريع! وهذه نقطة الضعف التي يتكرر استغلالها!. لعلنا نتذكر قبل انهيار سوق الأسهم كيف كان عليه حال العقار وعدم وجود من يتحدث عن فرصه ومستقبله، فالجميع انصرف عن العقار وخصوصا المنشآت التجارية والسكنية ذات المردود الثابت سنويا (حدود 10%) واتجه إلى سوق الأسهم لان الأرباح تتجاوز أل (130%) ولم نسال أنفسنا حينها من كان يبيع لنا الأسهم وهي ترتفع بقوة ومن كان يشتري منا العمائر والأراضي التجارية ذات المردود المنخفض؟ هل اقتنعنا الآن أنهم أصحاب السيولة الذكية! فالمكاتب العقارية لديها الإجابة الشافية، فهم من اتم صفقات عقارية ضخمة حينها ولمسوا رغبة قوية من مستثمرين في شراء أراضي تجارية كبرى في معظم مدننا! هل كان هؤلاء أصحاب سيولة غبية تترك سوقاً منتعشاً لتتجه لسوق مريض؟ إن ما حدث بسوق الأسهم أثناء فترة التصريف قبل انهيار 2006م سيحدث تماما بسوق العقار، فالجميع كان يحفز على الدخول بسوق الأسهم وترك العقار ومشاكله! ولكن بعد خروج السيولة الذكية من سوق الأسهم ودخولها - تحت جنح الظلام - لسوق العقار تبدل الحال، فمؤشر العقار تم إحداثه والفرص المعلنة إعلاميا تم طرحها لصغار المستثمرين، ومحللي ومستثمري العقار سنشاهدهم يوميا على شاشاتنا، والتطبيل بمستقبل واعد للاستثمارات العقارية سيشتد مدعوما بشعارات الاستفادة من فرصة الارتفاع للإيجارات! ولكن الأخطر هو تكرار بنوكنا للاحترافية المزعومة! بفتح صناديق تستثمر بسوق العقار بعد تضخم أسعاره كما حدث تماما بصناديق الأسهم التي فتحت قبيل الانهيار! وصناديق العقار هي التي ستجمع أموال صغيرة ومتوسطة من المواطنين لمحاولة إخراج أصحاب السيولة الذكية من العقارات ذات القيمة العالية! فهل ستكرر هذه الصناديق نفس المأساة التي تسببت فيها أخواتها الكبار صناديق الاستثمار بالأسهم عندما أخرجت كبار المستثمرين بالأسهم من السوق وأصابت المستثمرين بها بالخسائر؟ نحن نعلم بأن كبار المستثمرين بالعقار لديهم خبرة طويلة ويعلمون بأن تلك السيولة ليس هدفها الاستثمار بل المضاربة، وهي تبحث عن سيولة بديلة تخرجها بربح عال، ولذلك فإنها ستكون سيولة من لا يعلم بما ستؤول إليه هذه الطفرة! وستحتجز أموال المشتركين بتلك الصناديق لسنوات - حسب شروط الدخول بها - لتتيح الفرصة لخروج السيولة الذكية! ان ما يهمنا في هذا الأمر هو انه عندما نريد اتخاذ قراراتنا في الاتجاه لسوق العقار أن نعرف ماذا نريد من الاستثمار في العقار؟ فإذا كان للحصول على عائد ثابت في حدود ( -108%) تقريبا فان ذلك يعطينا الاطمئنان للاستثمار وعند الرغبة في البيع، وخصوصا إذا تأكدنا من أن قيمة الإيجارات حقيقية ومعقولة ولم تتأثر كثيرا بموجة الارتفاعات الأخيرة! لكون الفترة القادمة ستشهد استقرارا ثم انخفاضا في قيمة الإيجارات سواء للسكني أو التجاري، مع الأخذ في الاعتبار المشاريع الجديدة للوحدات السكنية الحكومية والخاصة! كما لا ننسى أن انخفاض أسعار الأسهم ذات الأرباح العالية الموزعة سنويا سيترك أثرا على قيمة تلك العقارات!. أما إذا كان الهدف من الاستثمار في العقار هو إعادة البيع بسعر أعلى فهذا يعني المضاربة وليس الاستثمار، فشراء أراضي بعيدة بأسعار عالية وبدون توفر الخدمات قد يعرضها للانخفاض السريع بل لعدم وجود مشترٍ فهم سيعتمدون على قدوم أفراد آخرين للشراء (المستهلك النهائي للعقار) الذي قد يتأخر وصولهم بعد انهيار سوق الأسهم والقضاء على قيمة القروض التي التزموا بسدادها لسنوات قادمة! ولذلك يجب أن نتذكر بأن ما حدث بالأسهم سيحدث بنسبة كبيرة بالعقار، ولهذا فقد تكون مقولة الشراء على الإشاعة والبيع على الخبر! واجب تطبيقها على العقار أيضا، فالإعلان الايجابي للعقارات التجارية - كتعدد الأدوار حسب ما يشاع في بعض المدن - سيتسبب في رفع كبير لأسعارها لبيعها على من يرغب في الدخل الثابت الذي لا يرضي أصحاب السيولة الذكية! وهنا نسأل إلى أين ستتجه أموالهم؟ فالدخول معهم في النشاط الخامل والخروج معهم أيضا في طفرة النشاط كفيل بتجنبنا للخسائر! فهل فعلا سنطبق ذلك أم نستمر في خروجنا وقت دخولهم، ودخولنا وقت خروجهم وتحت شعارهم المرفوع: لا تفوتك الطفرة!. @مــنقول من كاتب ومحلل مالي
منقول من منتدى أعمال الخليج الإقتصادي
دمتم بخير
مقال يحاول كاتبه تفسير إنهيار قطاع الأسهم ويتنبأبحدوث مثله في قطاع العقار. أنا اتفق مع الكاتب في كثير مما كتب و أحببت مشاركتكم إياه.
سيناريو انهيار الأسهم بالتأكيد سيتكرر
نحن أيضا من سيخرج السيولة الذكية من العقار
عبدالرحمن بن ناصر الخريف
سبق أن طرحت قبل أسابيع موضوعاً حول السيولة الذكية واتجاهاتها ومتطلبات دخولها وخروجها من سوق لسوق أو من قطاع لقطاع كمحاولة لفهمها ولأخذ الحذر من الطفرة التي ستحدث أمام أعيننا (كمؤشر لخروج السيولة الذكية) وقد تساءلت عن تلك السيولة والى أين اتجهت بعد انهيار سوق الأسهم؟ إلا انه من الواضح - من خلال الآراء التي تلقيتها حول ذلك - إن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين لا تهتم بهذا الأمر، بل يتم الخلط مابين السيولة القائدة والسيولة التابعة الخاصة بالأفراد التي تدخل كبديل للسيولة الذكية، معتقدين بأنها سيولة ذكية دخلت لانتهاز فرص! بينما هي في الواقع سيولة تجمدت بالسوق وانتهت، أما الذكية فقد رحلت متضخمة إلى قطاع خامل أو البقاء كوديعة للتسبب في كساد اقتصادي يهيئ لها فرصة الدخول مجددا! والمهم هو أن عدم فهمنا لهذا الأمر يعتبر كافيا لتفسير استمرار تورطنا في استثماراتنا وطرحنا لمعاناتنا واستغرابنا عن أسباب ما يحدث لنا خاصة إننا نشتري في ظروف رائعة ولكن عندما نريد البيع نفاجأ بأن الظروف انقلبت ضدنا ولا نجد من يشتري منا ولو براس المال !! هذا واقعنا ليس في الأسهم فقط بل في كل مجال ندخله ونريد الاستثمار فيه! وعندما نعود بالذاكرة سنجد أن الأحداث تتكرر في كل الأنشطة، وسبب ذلك كان رغبتنا في الربح الكبير والسريع! وهذه نقطة الضعف التي يتكرر استغلالها!. لعلنا نتذكر قبل انهيار سوق الأسهم كيف كان عليه حال العقار وعدم وجود من يتحدث عن فرصه ومستقبله، فالجميع انصرف عن العقار وخصوصا المنشآت التجارية والسكنية ذات المردود الثابت سنويا (حدود 10%) واتجه إلى سوق الأسهم لان الأرباح تتجاوز أل (130%) ولم نسال أنفسنا حينها من كان يبيع لنا الأسهم وهي ترتفع بقوة ومن كان يشتري منا العمائر والأراضي التجارية ذات المردود المنخفض؟ هل اقتنعنا الآن أنهم أصحاب السيولة الذكية! فالمكاتب العقارية لديها الإجابة الشافية، فهم من اتم صفقات عقارية ضخمة حينها ولمسوا رغبة قوية من مستثمرين في شراء أراضي تجارية كبرى في معظم مدننا! هل كان هؤلاء أصحاب سيولة غبية تترك سوقاً منتعشاً لتتجه لسوق مريض؟ إن ما حدث بسوق الأسهم أثناء فترة التصريف قبل انهيار 2006م سيحدث تماما بسوق العقار، فالجميع كان يحفز على الدخول بسوق الأسهم وترك العقار ومشاكله! ولكن بعد خروج السيولة الذكية من سوق الأسهم ودخولها - تحت جنح الظلام - لسوق العقار تبدل الحال، فمؤشر العقار تم إحداثه والفرص المعلنة إعلاميا تم طرحها لصغار المستثمرين، ومحللي ومستثمري العقار سنشاهدهم يوميا على شاشاتنا، والتطبيل بمستقبل واعد للاستثمارات العقارية سيشتد مدعوما بشعارات الاستفادة من فرصة الارتفاع للإيجارات! ولكن الأخطر هو تكرار بنوكنا للاحترافية المزعومة! بفتح صناديق تستثمر بسوق العقار بعد تضخم أسعاره كما حدث تماما بصناديق الأسهم التي فتحت قبيل الانهيار! وصناديق العقار هي التي ستجمع أموال صغيرة ومتوسطة من المواطنين لمحاولة إخراج أصحاب السيولة الذكية من العقارات ذات القيمة العالية! فهل ستكرر هذه الصناديق نفس المأساة التي تسببت فيها أخواتها الكبار صناديق الاستثمار بالأسهم عندما أخرجت كبار المستثمرين بالأسهم من السوق وأصابت المستثمرين بها بالخسائر؟ نحن نعلم بأن كبار المستثمرين بالعقار لديهم خبرة طويلة ويعلمون بأن تلك السيولة ليس هدفها الاستثمار بل المضاربة، وهي تبحث عن سيولة بديلة تخرجها بربح عال، ولذلك فإنها ستكون سيولة من لا يعلم بما ستؤول إليه هذه الطفرة! وستحتجز أموال المشتركين بتلك الصناديق لسنوات - حسب شروط الدخول بها - لتتيح الفرصة لخروج السيولة الذكية! ان ما يهمنا في هذا الأمر هو انه عندما نريد اتخاذ قراراتنا في الاتجاه لسوق العقار أن نعرف ماذا نريد من الاستثمار في العقار؟ فإذا كان للحصول على عائد ثابت في حدود ( -108%) تقريبا فان ذلك يعطينا الاطمئنان للاستثمار وعند الرغبة في البيع، وخصوصا إذا تأكدنا من أن قيمة الإيجارات حقيقية ومعقولة ولم تتأثر كثيرا بموجة الارتفاعات الأخيرة! لكون الفترة القادمة ستشهد استقرارا ثم انخفاضا في قيمة الإيجارات سواء للسكني أو التجاري، مع الأخذ في الاعتبار المشاريع الجديدة للوحدات السكنية الحكومية والخاصة! كما لا ننسى أن انخفاض أسعار الأسهم ذات الأرباح العالية الموزعة سنويا سيترك أثرا على قيمة تلك العقارات!. أما إذا كان الهدف من الاستثمار في العقار هو إعادة البيع بسعر أعلى فهذا يعني المضاربة وليس الاستثمار، فشراء أراضي بعيدة بأسعار عالية وبدون توفر الخدمات قد يعرضها للانخفاض السريع بل لعدم وجود مشترٍ فهم سيعتمدون على قدوم أفراد آخرين للشراء (المستهلك النهائي للعقار) الذي قد يتأخر وصولهم بعد انهيار سوق الأسهم والقضاء على قيمة القروض التي التزموا بسدادها لسنوات قادمة! ولذلك يجب أن نتذكر بأن ما حدث بالأسهم سيحدث بنسبة كبيرة بالعقار، ولهذا فقد تكون مقولة الشراء على الإشاعة والبيع على الخبر! واجب تطبيقها على العقار أيضا، فالإعلان الايجابي للعقارات التجارية - كتعدد الأدوار حسب ما يشاع في بعض المدن - سيتسبب في رفع كبير لأسعارها لبيعها على من يرغب في الدخل الثابت الذي لا يرضي أصحاب السيولة الذكية! وهنا نسأل إلى أين ستتجه أموالهم؟ فالدخول معهم في النشاط الخامل والخروج معهم أيضا في طفرة النشاط كفيل بتجنبنا للخسائر! فهل فعلا سنطبق ذلك أم نستمر في خروجنا وقت دخولهم، ودخولنا وقت خروجهم وتحت شعارهم المرفوع: لا تفوتك الطفرة!. @مــنقول من كاتب ومحلل مالي
منقول من منتدى أعمال الخليج الإقتصادي
دمتم بخير